Inspeção Predial e a sua importância para a manutenção das edificações

As edificações necessitam de manutenções periódicas, de modo a preservar seu desempenho e garantir a vida útil para a qual foram projetadas. Todavia, essas manutenções – sobretudo, as preventivas – por vezes, são negligenciadas pelos gestores/síndicos das edificações. Dentre os motivos mais comuns para essa falta de cuidado, estão o desconhecimento técnico – pelos gestores – sobre os aspectos relacionados à manutenção de edificações; a ausência de informações em manuais de uso, operação e manutenção (cuja responsabilidade de entrega é da construtora e/ou incorporadora) e a escassez de recursos para realizar as manutenções necessárias.

Em um cenário onde os acidentes na construção civil têm ocorrido com certa frequência, como desabamentos, quedas de marquises e incêndios, os representantes legais das edificações, como os síndicos – cientes de que podem ser responsabilizados civil e criminalmente por eventuais negligências na manutenção predial – necessitam conhecer as reais condições técnicas, de uso e manutenção de suas edificações, bem como os procedimentos adequados necessários para preservá-las.

Surge, então, a importância da Inspeção Predial, definida pela Norma ABNT NBR 16747:2020 como o “processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e predominantemente sensorial, na data da vistoria, considerando os requisitos dos usuários”. Através dessa ferramenta de Engenharia Diagnóstica, o Inspetor Predial, profissional habilitado, irá apontar – em seu Laudo Técnico de Inspeção Predial – as anomalias construtivas e falhas de manutenção existentes na edificação, após a realização de um check-up em todos os sistemas e subsistemas construtivos. Nesse documento, são estabelecidas as prioridades de reparos, organizadas em patamares de urgência, que irão auxiliar o gestor da edificação na adequada aplicação de recursos financeiros para os serviços de manutenção, conforme as recomendações técnicas apresentadas pelo Inspetor Predial – o que constitui uma verdadeira ferramenta de gestão da manutenção.

A ausência de informações em manuais de uso, operação e manutenção, mencionada anteriormente, pode ser mitigada pela elaboração de um Programa de Manutenção atualizado. É recomendável que esse Programa de Manutenção seja elaborado pelo próprio Inspetor Predial, conhecedor das deficiências e necessidades daquela edificação.

No que tange à escassez de recursos financeiros para a realização das manutenções preventivas e corretivas, é necessário um novo olhar pelos gestores e proprietários de imóveis. O primeiro aspecto a ser considerado é a desvalorização patrimonial em razão da falta de manutenção. Imóveis em bom estado de conservação possuem maior apelo comercial. Há, também, o aspecto da antieconomicidade em retardar a realização de determinada intervenção corretiva, haja vista que as anomalias e falhas, muitas vezes, têm uma tendência evolutiva. Assim, reparos inicialmente simples (se realizados tempestivamente) podem se tornar complexos, com custos que aumentam exponencialmente com o passar do tempo. No caso de obras em garantia, também é necessário estar atento às instruções de manutenção, operação e uso fornecidas pela construtora e/ou incorporadora, pois o não atendimento dessas orientações pode ensejar a perda da garantia. As Inspeções Prediais devem ser periódicas, com intervalos definidos pelas leis e regulamentos vigentes ou de acordo com a recomendação do Inspetor Predial, conforme as características e necessidades específicas de cada edificação. Todavia, é recomendável que esse intervalo não seja superior a 5 anos, sobretudo em edificações mais antigas. A evolução da qualidade da manutenção predial poderá ser avaliada nas Inspeções subsequentes, uma vez que cada Inspeção Predial retrata as condições da edificação na data da vistoria, de forma que é possível realizar uma análise comparativa das condições técnicas, de uso e manutenção da edificação em momentos distintos. Assim, a Inspeção Predial também auxilia os síndicos e demais responsáveis pelas edificações em um processo de melhoria contínua da gestão da manutenção.