É muito comum a ocorrência de manifestações patológicas em edificações recém entregues, como infiltrações, fissuras ou mau funcionamento de componentes em seus primeiros anos de uso. Geralmente, trata-se de anomalias construtivas – decorrentes de erros de projeto, execução, ou especificação inadequada de materiais –, as quais podem ser identificadas através de uma Inspeção de Edifício em Garantia, e cuja responsabilidade recai sobre a construtora ou incorporadora, caso a reivindicação seja feita dentro do prazo legal. É importante destacar que esses prazos são diferentes para vícios aparentes e vícios ocultos.
Prazos legais
Os vícios ou defeitos aparentes, aqueles de fácil constatação (inclusive, por um leigo), como um vidro quebrado, podem ser reclamados até 90 (noventa) dias após a entrega efetiva do imóvel, de acordo com o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.
O prazo para reclamar de vícios ocultos redibitórios (aqueles que, devido à gravidade, justificam a anulação do contrato ou o pedido de abatimento de preço), como um apartamento entregue com uma área substancialmente inferior à especificada, decai em 1 (um) ano, a partir da entrega do imóvel. Quando esse vício, devido a sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento de sua constatação, até o prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, conforme instituído pelo Código Civil, em seu art. 445.
No caso de vícios ocultos comuns (não redibitórios), é aplicável o prazo de 10 (dez) anos do art. 205 do Código Civil para mover a ação, quando o reclamante pleiteia a “obrigação de fazer” por parte dos incorporadores.
O conhecido prazo de 5 (cinco) de garantia do Código Civil só será aplicado em determinadas situações identificadas na Inspeção, que são aquelas que interferem na segurança, solidez e habitabilidade da edificação.
Caso os proprietários das edificações não pleiteiem, em tempo hábil, as devidas providências para solucionar os problemas construtivos, seja o reparo, a indenização ou a eventual redibição do Contrato, eles acabarão por assumir seus custos, motivo pelo qual a realização de uma Inspeção com esse propósito se torna fundamental.
Como funciona a Inspeção de Edifício em Garantia?
A Inspeção de Edifício em Garantia, de forma análoga à Inspeção Predial, também visa a analisar as condições técnicas da edificação e seus sistemas, mas, ao contrário da Inspeção Predial – cujo objetivo principal é auxiliar os usuários e gestores da edificação na etapa de manutenção da edificação – ela é focada na identificação de problemas construtivos associados a erros de projeto ou de execução e especificação inadequada de materiais, de modo a acionar a construtora ou incorporadora em tempo hábil.
O profissional especializado nessa atividade identificará tais anomalias, muitas vezes ignoradas ou despercebidas por desconhecimento, mas que podem ser altamente relevantes e numerosas, não só do ponto de vista da segurança da edificação, mas, também, no aspecto financeiro, relacionado aos custos dos reparos. Além disso, ele saberá distinguir as anomalias construtivas das falhas de manutenção (cuja responsabilidade é dos proprietários do imóvel), de modo a direcionar corretamente os trabalhos.
Quando devo realizar?
Geralmente, é indicado que a Inspeção de Edifício em Garantia seja realizada o mais breve possível, nos primeiros anos da edificação, de modo a atender os prazos legais para acionamento da construtora ou incorporadora, além de evitar que eventuais anomalias construtivas sejam mascaradas por falhas de manutenção. Se realizada em até 90 (noventa) dias após a entrega do empreendimento ou da unidade autônoma – conforme o caso –, ainda poderá ser capaz de abranger vícios e defeitos que já eram aparentes no momento da entrega do imóvel. Todavia, há casos de Inspeções realizadas após quase cinco anos da entrega do imóvel em que ainda foi possível identificar anomalias construtivas cuja responsabilidade recaiu sobre a construtora.
Os benefícios da Inspeção
O investimento na Inspeção, na maioria das vezes, é pequeno quando comparado com o retorno financeiro, seja traduzido nas correções a serem realizadas pela construtora, seja através de eventuais indenizações. Há, também, o benefício da segurança dos proprietários e gestores das edificações inspecionadas, haja vista que conhecerão as reais condições técnicas de seus imóveis.