O que é vistoria de vizinhança?
A Norma de Vistoria de Vizinhança do IBAPE/SP define a atividade como a “constatação, mediante exame circunstanciado na área de abrangência de um canteiro de obra, com o propósito de caracterizar tipologia, estado de conservação, padrão construtivo, idade estimada e eventuais anomalias e falhas, ou outras características importantes constatadas nas edificações e demais benfeitorias.
Obrigatoriedade da realização da vistoria de vizinhança
A vistoria de vizinhança (ou vistoria preliminar) é uma exigência prevista na ABNT NBR 12722:1992 para toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar.
A ABNT NBR 15575-1:2013 estabelece, ainda, que os projetos devem prever as interações entre construções próximas, considerando-se convenientemente as eventuais sobreposições de bulbos de pressão, efeitos de grupo de estacas, rebaixamento de lençol freático e desconfinamento do solo em função do corte do terreno. Tais fenômenos também não podem prejudicar a segurança e a funcionalidade da obra, bem como de edificações vizinhas.
Qual a finalidade?
Ao realizar a vistoria cautelar de vizinhança antes do início da obra, o responsável pela construção poderá adotar as precauções necessárias em virtude das condicionantes identificadas na vistoria, de modo a minimizar o risco de avarias ou transtornos nas edificações vizinhas. Ademais, caso seja constatado alguma anomalia em imóvel lindeiro no decorrer da obra, o relatório de vistoria elaborado previamente será determinante na apuração de responsabilidades técnicas, aferição da extensão do dano e acionamento do seguro.
Assim, serve não apenas para constatar as anomalias e falhas existentes e “perpetuar a memória” das características físicas e do estado de conservação de edificações e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro de obras, mas, também, para fornecer informações técnicas que possam auxiliar na definição de procedimentos construtivos e na execução de serviços preliminares à obra.
A quem interessa o trabalho?
A vistoria de vizinhança é uma exigência normativa que resguarda os interesses tanto das construtoras/incorporadoras quanto dos proprietários dos imóveis vizinhos, podendo – inclusive – ser utilizada para fins judiciais.
Qual profissional pode realizar a vistoria de vizinhança?
Conforme a ABNT NBR 12722:1992, a vistoria deve ser feita por profissional especializado habilitado, como engenheiros e arquitetos registrados nos respectivos conselhos de classe.
O que deve constar no relatório de vistoria de vizinhança?
Os elementos mínimos que devem resultar da vistoria, de acordo com a ABNT NBR 12722:1992 são:
- Planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;
- Relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
A Norma estabelece, ainda, que todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados, devendo haver cópia à disposição deles.
Definição dos imóveis que serão vistoriados (raio de abrangência)
De acordo com o IBAPE/SP, compete ao profissional recomendar, com base em aspectos como a característica do solo, a idade dos imóveis, o tráfego de veículos e as características da obra a ser executada, quais serão os imóveis a serem vistoriados. Segundo Berezovsky (2018), há uma orientação inicial que estabelece que todos os imóveis inseridos em um raio mínimo de 30,0 m das divisas devem ser vistoriados.
Entretanto, cada caso deve ser analisado individualmente, e o contratante pode restringir a abrangência do trabalho à sua conveniência e integral responsabilidade.
Níveis de inspeção
O IBAPE/SP classifica as vistorias de vizinhança em três níveis, de acordo com as definições estabelecidas pelo profissional, pelo contratante e pela própria finalidade do trabalho, e está diretamente ligado ao raio de influência considerado e ao grau de detalhamento das observações feitas e registradas nos imóveis vistoriados.
- Nível 1: aplicável a vistorias de grandes canteiros, quando o número de imóveis existentes na área de influência da obra seja muito elevado. Nesses casos, podem ser admitidas apenas as caracterizações externas com indicação de eventuais sinais de fragilidade e risco.
- Nível 2: deve contemplar uma descrição básica e objetiva do objeto vistoriado, das anomalias e falhas constatadas e uma ilustração fotográfica suficiente para caracterizar a tipologia, o padrão construtivo, o estado e conservação e as anomalias e falhas existente.
- Nível 3: deve contemplar todos os elementos relacionados no nível 2 e, também, apresentar uma completa caracterização de revestimentos de piso, parede e forro, esquadrias e elementos aderidos que sejam significativos, além de todos os elementos construtivos que possam ser relevantes para uma completa descrição do imóvel.
E se os proprietários dos imóveis não autorizarem a entrada?
Caso não se consiga contato telefônico, ou pessoalmente, com os ocupantes dos imóveis a serem vistoriados, é recomendável o envio de correspondência com aviso de recebimento (AR), solicitando contato para autorização e agendamento da vistoria. Caso não haja qualquer manifestação, Berezovsky (2018) sugere o envio de telegrama, comunicando que será dado como não interesse e/ou permissão do proprietário para a realização do trabalho. Se houver indícios de que a edificação onde não foi permitida a vistoria se apresente instável, pode-se tentar – judicialmente – autorização para realização da vistoria.
Conclusão
A vistoria de vizinhança é não apenas uma exigência normativa, mas um procedimento imprescindível para resguardar os interesses das partes envolvidas na execução de obras civis, e deve ser realizada por profissional especializado habilitado, que saberá direcionar corretamente os trabalhos, além de analisar o risco associado às anomalias e falhas identificadas nas vistorias.